房地產(chǎn)再現(xiàn)超額行情：A股二度反彈開啟了么？

　　激石Pepperstone(http://wargoo.com/)報道：

　　今年迄今，房地產(chǎn)超額行情頻頻出現(xiàn)。事實上，房地產(chǎn)板塊8月至今的漲幅已達16.18%，持續(xù)27個交易日。9月初至今，A股市場上漲推動的核心板塊就是房地產(chǎn)。

　　從A股市場來看，上周呈現(xiàn)普漲特征，中小盤回歸再度占優(yōu)，其中，地產(chǎn)股穩(wěn)步上漲，并且漲幅領先。

　　安信證券林榮雄分析師團隊發(fā)布研報指出，從今年以來的三輪房地產(chǎn)周期來看，每次行情的催化共性是：政策始終對房地產(chǎn)板塊具備較強的牽引作用。政策松則漲且有超額，政策緊則超額實現(xiàn)較為困難。

　　那么，與今年前兩輪房地產(chǎn)行情相比，本輪到底有何不同?林榮雄團隊認為，在房地產(chǎn)基本面并未有起色的環(huán)境下，不難推斷出本輪房地產(chǎn)超額行情主要是由“保交樓”政策預期引發(fā)。林榮雄團隊表示：

　　對于本輪房地產(chǎn)的超額行情，性質(zhì)上屬于在7月底房地產(chǎn)保交樓與配套放松政策下的估值修復。

　　從政策面來看，房地產(chǎn)政策暖風頻吹，7月底首提“保交樓”，8月下調(diào)5年期LPR，政策性銀行針對性的發(fā)放轉(zhuǎn)向貸款，各地放松調(diào)控政策、成立紓困基金等一攬子支持性措施。

　　這也側(cè)面驗證了林榮雄團隊此前反復強調(diào)的兩個觀點：

　　大盤價值超跌反彈，但不改高成長中下盤中期占優(yōu)。

　　A股市場核心矛盾在疫情可控下依然是地產(chǎn)，房地產(chǎn)穩(wěn)，則市場穩(wěn)，出現(xiàn)震蕩中樞的上移。

　　林榮雄團隊還指出，房地產(chǎn)超額行情的持續(xù)性主要在于兩點：

　　1、配套支持和寬松政策是否接連出臺。

　　2、居民中長貸是否出現(xiàn)改善。而從房地產(chǎn)基本面數(shù)據(jù)來看，8月兩者均未出現(xiàn)明顯改善。

　　此外，值得注意的是，北向資金已經(jīng)流入房地產(chǎn)。

　　總體而言，結(jié)合目前的宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場走勢，地產(chǎn)行情與寬松政策密切相關，地產(chǎn)行業(yè)的超額收益多由政策驅(qū)動。

　　至于當前市場最關注的重要問題，A股是否會受此帶動開啟第二輪反彈?林榮雄團隊認為：

　　客觀而言，本輪反彈后回吐收益比例在50%，存在自然修復動力。后續(xù)是否形成第二輪反彈，“量”很重要，而“量”是否持續(xù)放大與我們此前強調(diào)的“人民幣匯率和北向資金”波動存在較大關聯(lián)。

　　當前上證指數(shù)回到3250點位，房地產(chǎn)指數(shù)回升15%，交易邏輯上保交樓政策使得當前市場和地產(chǎn)板塊修復到7月中旬爆發(fā)房地產(chǎn)局部風險事件時的水平，說明市場對于此前房地產(chǎn)板塊恐慌情緒已經(jīng)得到修復。若在匯率不進一步貶值的前提下，在房地產(chǎn)趨穩(wěn)的過程中市場有望轉(zhuǎn)向在震蕩中實現(xiàn)中樞上移的過程。

　　我們認為，地產(chǎn)基本面雖然后續(xù)修復的斜率相對較為平緩，但從交易的角度上看，當對于邊際利空因素已經(jīng)出現(xiàn)鈍化，地產(chǎn)行業(yè)估值(當前PB為0.95x)達到歷史底部且大面積出現(xiàn)破凈的現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)政策出現(xiàn)催化，房地產(chǎn)板塊往往就會出現(xiàn)一輪估值修復。

　　那么，本輪房地產(chǎn)超額行情能持續(xù)多久，又會如何演繹?林榮雄團隊認為：

　　回顧四輪房地產(chǎn)超額行情，最為首要的是地產(chǎn)超額行情漲幅和政策調(diào)控周期緊密關聯(lián)，政策松則漲且有超額，政策緊則超額實現(xiàn)較為困難。

　　2008和2014年兩輪行情放松地產(chǎn)政策寬松力度較大，同時伴隨政策放松房地產(chǎn)基本面大幅改善，地產(chǎn)行業(yè)在期間相對的超額收益達到97%和98%;2012年和2018中-2019初年兩輪房地產(chǎn)超額行情相對收益較弱，為31%和17%，主要是由于市場有放松地產(chǎn)的預期，但是房地產(chǎn)基本面不及預期和政策驗偽。

　　一般而言，在經(jīng)歷第一波政策預期上漲后，房地產(chǎn)行情超額最明顯的階段在于基本面拐點(拐點包括降幅持續(xù)收窄)的時期。穩(wěn)增長下地產(chǎn)行情演繹在節(jié)奏上遵循以下規(guī)律：

　　第一，經(jīng)濟數(shù)據(jù)走弱(宏觀基本面惡化)，市場開始對房地產(chǎn)政策放松出現(xiàn)預期;第二，政策寬松預期兌現(xiàn)(寬貨幣，地方政策出臺)，房地產(chǎn)超額行情啟動，啟動時點領先于行業(yè)基本面拐點(以銷售數(shù)據(jù)評估，領先2-3個月左右);第三、地產(chǎn)行業(yè)基本面拐點(拐點包括降幅持續(xù)收窄)，這是超額階段最明顯的階段;第四、政策收緊信號出現(xiàn)，房地產(chǎn)超額收益結(jié)束，并且早于行情基本面(以銷售數(shù)據(jù)評估，領先3-4個月)數(shù)據(jù)見頂。

　　房地產(chǎn)基本面數(shù)據(jù)驗證對于房地產(chǎn)超額行情持續(xù)性至關重要，周期從基本面持續(xù)改善階段到政策收緊信號之間。根據(jù)我們的觀察，房地產(chǎn)超額行情存在三類演繹節(jié)奏：

　?、俸暧^基本面數(shù)據(jù)惡化背景下，房地產(chǎn)政策邊際開始放松，房地產(chǎn)行業(yè)迎來第一波上漲，隨后房地產(chǎn)基本面持續(xù)改善，上漲持續(xù)，略有加速。②在市場迎來第一波上漲后，房地產(chǎn)基本面改善加速或超預期改善下，房地產(chǎn)爆發(fā)第二波加速行情。③在市場迎來第一波上漲后，房地產(chǎn)基本面驗偽或政策放松不及預期(或者政策放松驗偽)，房地產(chǎn)先震蕩下行，隨后加速下跌。從四輪房地產(chǎn)超額行情來看，超額持續(xù)期在9-22個月之間。