11月上海二手住宅成交1.61萬(wàn)套，超六成總價(jià)低于300萬(wàn)元

激石Pepperstone(http://wargoo.com/)報(bào)道：

自今年7月成交達(dá)到高峰后，上海樓市成交量有所回落，11月二手房成交量為1.61萬(wàn)套。

12月6日，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月上海二手住宅成交套數(shù)為1.61萬(wàn)套，環(huán)比減少2.10%，同比增加6.89%。今年前11個(gè)月二手住宅成交套數(shù)累計(jì)14.73萬(wàn)套，累計(jì)同比減少43.38%。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，雖然成交量延續(xù)下跌趨勢(shì)，不過(guò)跌幅比前期明顯收窄。從近期市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)松動(dòng)，而且從掛牌意愿來(lái)看，報(bào)價(jià)不再?gòu)?qiáng)勢(shì)，尤其是以往認(rèn)為強(qiáng)勢(shì)的市中心優(yōu)質(zhì)房源也出現(xiàn)不同程度的價(jià)格下滑。同時(shí)，法拍市場(chǎng)中成交的房源有些甚至可以低于評(píng)估價(jià)格的八折成交。

有中介人員亦反映，“當(dāng)前急售房源價(jià)格有明顯下調(diào)。不急售業(yè)主仍處觀望狀態(tài)謹(jǐn)慎調(diào)價(jià)。”

從成交區(qū)域分布來(lái)看，按照上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，浦東交易量超過(guò)3600套領(lǐng)跑全市，寶山、閔行排名第二和第三，成交套數(shù)均將近1600套。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，網(wǎng)簽總價(jià)低于300萬(wàn)元的占比繼續(xù)達(dá)到63%，和前期持平。從成交板塊情況來(lái)看，南橋新城、周康以及嘉定主城區(qū)排名前三，從交易熱點(diǎn)可以看出，遠(yuǎn)郊地區(qū)有軌道交通，區(qū)域配套已經(jīng)非常成熟的地方，并且區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品眾多，從老公房到新盤供應(yīng)均有，區(qū)域內(nèi)也會(huì)催生改善需求，不少買家賣掉手中二手房購(gòu)買區(qū)域內(nèi)改善型新房。

盧文曦認(rèn)為，二手房市場(chǎng)降溫是公認(rèn)事實(shí)，市場(chǎng)情緒也比較低落，但11月份二手住宅成交確好于市場(chǎng)預(yù)期。今年以來(lái)新房供應(yīng)量源源不斷，并且目前買家對(duì)于品質(zhì)的要求越來(lái)越高，一直在分流二手房客戶，因此，今年以來(lái)二手房交易壓力不小。市場(chǎng)有這樣的表現(xiàn)可以看出二手房消費(fèi)同樣存在韌性，這和近期政策不斷出利好，并且落地兌現(xiàn)的速度比較快有關(guān)聯(lián)。同樣，這一數(shù)據(jù)強(qiáng)于預(yù)期也會(huì)提振市場(chǎng)信心。前期低落的市場(chǎng)情緒或有望企穩(wěn)，當(dāng)“情緒底”出現(xiàn)之后，市場(chǎng)底也就不遠(yuǎn)了。

同時(shí)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，從一手房和二手房市場(chǎng)總量來(lái)看，與去年相比并未明顯下降，只是市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。“原來(lái)，市場(chǎng)上新房和二手房的成交占比可能是1:3，隨著結(jié)構(gòu)性的改變，占比可能就調(diào)整為1:2，新房的成交量上去了。”

上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，11月份上海全市共成交新建商品房8838套，環(huán)比增長(zhǎng)91%，同比增長(zhǎng)47%，成交金額635億元，環(huán)比增長(zhǎng)97%，同比增長(zhǎng)58%，套均總價(jià)718萬(wàn)元/套。今年前11個(gè)月，全市累計(jì)成交金額5658億元，同比增長(zhǎng)7%，成交套數(shù)78351套，同比下降7%，套均總價(jià)722萬(wàn)元/套，同比增長(zhǎng)15%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，11月份正值第六批房源供應(yīng)的開(kāi)盤階段，疊加第七批入市，所以成交量環(huán)比大幅增長(zhǎng)。不過(guò)考慮到今年交易時(shí)間僅剩1個(gè)月，第七批未必能夠大部分進(jìn)入開(kāi)盤階段，所以今年累計(jì)成交同比有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但這并不意味著實(shí)際成交量下滑。目前供給端依然充分，且明年的供應(yīng)體量預(yù)計(jì)也不低，疊加供給側(cè)的諸多利好以及后續(xù)需求側(cè)利好的可能性，有望繼續(xù)拉動(dòng)成交向上。

從新房供應(yīng)情況看，上海今年前七批次共入市275個(gè)項(xiàng)目，近8.6萬(wàn)套住宅，面積961.5萬(wàn)平方米。